Любой бизнес начинается с идеи. Однако идея требует реального места воплощения ее в осязаемый продукт. Что же купить: готовое здание или участок земли? Как избежать бюрократических капканов при строительстве? И о каких проблемах необходимо знать заранее? На эти и другие вопросы попытались ответить нижегородские бизнесмены, участники бизнес-ланча, который был организован Центром предпринимательства США - Россия в ресторане "Тинькофф".
Представители нижегородских предпринимательских групп сошлись во мнении, что на сегодня четкой и отлаженной, а главное, — легкой практики оформления земельных участков в России не существует. Каждый случай уникален, и каждый предприниматель путем проб и ошибок преодолевает определенный набор трудностей. Правда, существуют и некоторые закономерности, о которых и рассказали руководители инвестиционных проектов, получивших развитие в нижегородском регионе.
Купить или строить?
Евгений Слиняков, генеральный директор ОАО типографии “Промис”, предлагает перед началом любого проекта решить: строить или купить готовое здание? Он уверен, что обзаводиться собственными площадями нужно тем, кто уже арендует более 1500—2000 кв. м. Для небольших предприятий целесообразно снимать помещения. Если вы решили все-таки купить недвижимость или ее построить, в этом случае возникают еще вопросы: где? в городе или за его пределами? Не секрет, что в черте Нижнего Новгорода, да, собственно, любого мегаполиса все лакомые кусочки земли уже распределены. Например, одной компании пришлось выкупать у собственника землю с зеленым свидетельством под простым гаражом в Нижегородском районе за 100 000 у.е!
Тем не менее в городе еще остались здания, похожие на заброшенные развалины и требующие капитальной реконструкции. Плюсы таких приобретений налицо. Покупая готовое здание, вы сразу получаете и свидетельство о собственности на недвижимость, и подведенные коммуникации (вода, канализация, газ, тепло, электроэнергия), и готовые подъездные пути. Кроме того, бизнес-проект не нужно утверждать на инвестиционном совете при правительстве Нижегородской области. Возможно также просчитать сроки строительства, да и само строительство займет меньше времени. Даже ремонт внутри здания на свой страх и риск собственники начинают, не дождавшись всех разрешений на строительство.
Слабые же стороны заключаются в высокой стоимости приобретения, в ограничении планировки под новый объект и в невозможности развивать в дальнейшем территорию вокруг объекта.
У земельного участка за городом и цена ниже, и есть где развернуться в будущем, и планировка зданий может быть свободной. Однако покупатель получает лишь договор аренды земли. Причем часто такую землю приходится переводить в другую категорию пользования. Плюс все коммуникации нужно будет проводить самим, утверждать проект на инвестсовете и ждать всех разрешений неизвестно сколько времени. В противном случае такая организация, как Государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН), даже за одно движение экскаваторного ковша может наложить штраф до 100 000 рублей. А ожидание, как известно, стоит денег. Хорошо еще, если вы строите на свои, а если на заемные?
Не лезь в окно!
Существуют и общие опасности, способные загубить на корню весь ваш инвестиционный проект. Исполнительный директор сети магазинов “Floor-Мастер” (компания “Энко”) Виктор Домащук два года назад принял решение строить складские помещения с административным комплексом на территории одного бывшего нефтеперерабатывающего завода. Выяснилось, что трансформаторную энергетическую подстанцию по техническим условиям разрешалось поставить на расстоянии 5—8 км от объекта, поэтому протянутые от нее провода в итоге получались золотыми. Ко всему прочему, организацию обязывали передать все коммуникации на баланс энергетической компании. До абсурда доходят порой и противопожарные требования. Оказывается, по правилам в радиусе 3 км от каждого вновь построенного здания должна находиться пожарная часть. Если за городом ее нет, то бремя строительства, а возможно, и содержания может лечь на плечи предпринимателя. “Водоканал” — еще одна организация, способная затормозить ход строительства. Например, как доказать, что в новом отреставрированном помещении не увеличилось водопотребление? Да никак. Единственный способ — это сменить и провести новые трубы, учитывая все предписания, и опять же передать их на баланс водоснабжающего предприятия.
Как решают подобные проблемы предприниматели, обычно не рассказывают. Однако в последнее время появилась возможность снизить порог трудностей, обратившись в посреднические консалтинговые фирмы. Они же помогают пройти такие службы, как СЭС, экологическую экспертизу, Госгортехнадзор, местную администрацию, УАГ в разумные сроки и с приемлемыми затратами. Практический опыт, к примеру, модернизации здания ОАО типографии “Промис” показал, что на согласование всех документов ушло целых два года, а на само строительство объекта — 12 месяцев.
По словам г-на Слинякова, практика “одного окна”, которая появилась в Нижегородской области с приходом нового губернатора, не действует: “Окно” есть, но оно не действует по причине экономической нецелесообразности”. Простой пример. Одному известному нижегородскому предпринимателю сформировали весь пакет документов, согласовали все технические условия в этом “окне” за два месяца и выставили счет. Он был приятно удивлен, пока не заглянул в этот счет. Его инвестиции в объект составляли около 2 млн у.е., а заплатить за услуги ему бы пришлось 5 млн у.е. Не вдаваясь в подробности, в “окне” решили “раскрутить” на полную катушку. Отсюда вывод: везде нужно ходить самому и доказывать, что тебе нужно, по каким тарифам, за что ты согласен платить, а что для тебя не является необходимостью или вовсе бесполезно.
Взялся за гуж...
Директор ООО “МТМ” Евгений Пичугин гордится, что его два небольших шинных центра и восемь шиномонтажных постов хорошо известны автолюбителям Нижегородской области. В ближайшем будущем компания планирует увеличить число центров до 8, а монтажных мастерских до 31. Одно из новых зданий будет расположено по проспекту Гагарина. Евгений Пичугин говорит, что решили строить сами, а не покупать готовое здание в силу функциональных характеристик объекта. Оно должно быть достаточно высоким и находиться недалеко от автомагистралей, потому что здание, по замыслу, должно играть роль рекламоносителя. Задача сложная, но, как оказалось, выполнимая. Теперь Евгений Пичугин советует: при подготовке проекта нужно учитывать три важные вещи. Во-первых, опыт, скорее, международный, потому что на Западе уже давно обкатали все возможные варианты. В зарубежных компаниях не скрывают формулы успеха и могут с радостью поделиться маленькими хитростями.
Во-вторых, желательно показывать проект не только профессиональным архитекторам, но и простым коллегам по бизнесу. Не гнушаться мнением родственников и супруги. И, самый важный пункт — никогда не терять оптимизма!
Кстати, об оптимизме говорила и директор туристической компании “Роза ветров” Мария Свиридова: “Если бы мы знали, во что нам обойдется строительство небольшой турбазы, наверное, не принялись бы за проект”. Сегодня горнолыжная база отдыха TERRASKI, на реке Шава в Кстовском районе, уже приобретает начальные очертания не только на бумаге. Объем инвестиций достигает 12 млн у.е., срок строительства 2,5 года. Кроме четырехзвездочной гостиницы, с крыши которой и будут съезжать по разгонной трассе горнолыжники, здесь будет построен элитный коттеджный поселок. Идея создать небольшой городок вокруг базы пришла несколько позже, а причиной послужил экономический анализ рентабельности. Время, которое отводилось на оформление всех разрешений, включая перевод сельскохозяйственных территорий в статус землепоселений, растянулось на несколько лет. И, как ни странно, пошло на пользу. Проект прошел дополнительную экономическую и архитектурную доработку. В конечном итоге общее видение проекта поменялось, поменялась и его концепция.
Оказалось, что в России еще толком не знают, как должен выглядеть современный горнолыжный курорт. Сначала нижегородские архитекторы не приняли идею всерьез, поэтому генеральных подрядчиков “Роза ветров” нашла только в Великом Новгороде. Это и была первая ошибка. “Никогда не связывайтесь с иногородними специалистами”, — советует Мария Свиридова. Документация, пересланная по факсу и электронной почте, не заменит никогда прямого общения. Во-вторых, никогда не слушайте профессионалов, так как им привычнее работать по старинке или для собственной выгоды. Многие импортные технологии и материалы сегодня не дороже отечественных, однако намного прочнее и легче в обслуживании. Изучайте рынок сами, вникайте в детали”. Руководители проекта TERRASKI вопреки советам профи приняли решение устанавливать, например, не советские бетонные колодцы и не железные трубы, а закупать пластиковое зарубежное оборудование.
Проблемы с окончанием строительства, уверены предприниматели, не заканчиваются, а только начинаются. Ведь обслуживание крупных объектов недвижимости в России еще также не развито. Но это уже другая история.